【贵阳佳仁房产】买卖不足5年的商品房要交多少税费？

发布时间：2021-01-18 00:18:17 阅读量：118 作者：裔璇

“合理税费”是指孙先生转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金贵阳佳仁房产，以及按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，包括：

广州市地税部门在全市范围内对住宅存量房交易进行计税价格评估，对市民的疑问，广州市地税部门提供了纳税计算方法。

案例

孙先生2009年4月在广州市区购买了一套建筑面积为100平方米的商品房。支付房屋价款120万元，缴纳契税1.8万元，支付装修费用15万元，实际支付住房按揭贷款利息1万元。房屋产权证上的产权人姓名为孙先生本人。

2012年4月孙先生将此房以160万元卖给小林，此住房是小林家庭唯一住房，小林户籍在广州。经地税部门评估，160万元的申报价格合理。孙先生能够提供售房合同、购房合同、购房发票、装修发票、契税完税凭证等扣除凭证。

孙先生和小林分别要缴纳哪些税费？

卖方应缴税：营业税及附加、个人所得税

暂免缴纳土地增值税和印花税

1. 营业税及附加

孙先生应按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5%；同时，还应缴纳“营业税附加”，即随营业税附征的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，三者合计金额为营业税计税营业额的0.6%。根据规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，不区分房产类型，全额征收营业税。

孙先生出售这套住房应缴营业税及附加＝售房收入×(5%+0贵阳佳仁房产.6%)＝1600000×(5%+0.6%)＝89600元

2. 个人所得税

孙先生能够提供合法、有效的售房合同、购房合同和房产原值凭证等证明材料，可据实征收个人所得税。应纳税额＝(转让房产收入额－房产原值－合理税费)×20%。其中：

“房产原值”为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。孙先生这套住房房产原值=1200000+18000=1218000元。

(1)支付的住房装修费用。孙先生能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列的是孙先生的姓名，经税务机关审核，装修费用可以扣除，商品房及其他住房的最高扣除限额为房屋原值的10%。装修费用最高扣除限额＝1218000×10%＝121800元

(2)支付的住房贷款利息贵阳佳仁房产。孙先生向银行实际支付的按揭贷款利息1万元，可以凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

合理税费＝营业税及附加+住房装修费用+住房贷款利息＝89600+121800+10000=221400元。

这样计算扣除后，孙先生应缴个人所得税＝(转让房产收入额-房产原值-合理税费)×20%＝(1600000-1218000-221400)×20%＝32120元

特别提醒

1、存量房交易中有多个税种是采取扣除式的差额征税方法，为保证征税的真实性和公平性，纳税人务必妥善保管好购房发票、完税凭证等扣除凭证，提交税务机关审核通过后才能在税前据实扣除。

2、个人所得税据实征收可扣除合理税费中，公有住房和经济适用房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%。

3、个人所得税据实征收可扣除合理税费中，按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

4、纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

买方应缴税：契税

暂免缴纳印花税

本案例中，因为交易住房同时符合以下条件：A。住宅小区建筑容积率在1.0以上；B。单套住宅套内建筑面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下；C。实际成交价款低于同级别土地上住房平均交易价款的1.44倍以下，因此，该房产属于普通住房。

由于小林能提供房产所在地的房地产管理部门开具的《个人名下房地产情况查询证明》，并能出具《唯一住房诚信保证书》，证明交易住房属于家庭唯一住房，符合以下优惠政策：对个人购买超过90平方米的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，在转让收入×税率3%的基础上减半征收契税。

因此，小林应缴纳契税＝成交价格×3%×50%＝1600000×3%×50%＝24000元(记者 严丽梅 通讯员 地税宣)

案件审理过程中，检察院以案件事实、证据有变化为由向法院申请撤回起诉。2007年12月，法院作出刑事裁定，准许了检察院的撤诉申请。王某随后被取保候审。2008年5月22日，检察院经过慎重考虑，最终对王某做出了不起诉决定。不起诉决定书确认，王某使用虚假材料申请获得的个人房屋销售按揭贷款1.6亿余元，主要用于项目收购、项目建设等用途。后因与黄某公司产生合同纠纷，至案发时，王某的公司仍未能依照合同约定获得项目所有权，致使1.2亿银行贷款未归还。

据自治区住房和城乡建设厅介绍，截至目前，全区19个市县共开工建设廉租住房项目37个，达到9693套、45万平方米，占全年计划任务的71.6%；新建经济适用住房项目22个，达到7529套、64万平方米，占全年计划任务的64.7%。

徐先生2008年6月在皇姑区新汉城楼盘认购了一套近70平方米的商品房，并于当年10月交了首付，可他的心里却一点底都没有。“我当时还不知道具体啥时能交房！”徐先生说自己交了首付后开发商并未和他签订购房合同。

文件还提出，农村居民进城购买商品住房后，原宅基地、承包地现状维持不变。购房户需要办理户口转移登记的，由公安部门指定辖区派出所负责办理；自购买商品住房之日起三年内，农村居民子女需进城入学的，由县教育部门根据实际就近安排到指定学校入学。

在目前政府密集出台政策调控房地产的情况下，业内出现了房地产业的“拐点论”、“严冬论”，牛凤瑞并不赞同这样的观点。牛凤瑞说，中国房地产业的发展购销两旺这种繁荣是持续几十年的“春天”，中间的调整是一种“倒春寒”，在整个“春天”的大趋势下，房价的涨涨落落，以及房地产交易的清淡和火爆应该是交替性出现的，因为我们处在这个阶段，就是住房需要量的大量增加，新增住房大量的增加。(记者徐沛宇）

孙先生 住房 商品房

上一篇： 交房不到一年 浦发御园精装修房“顽疾缠身”

下一篇： 旧厂房“变身”商贸交易中心